房屋修缮是对现存房屋的翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养。房屋修缮管理是对房屋修缮所作的计划、组织、指挥、协调与控制活动。修缮管理是物业管理中最经常、最持久、最基本的工作之一。其作用在于有效减少物业的损坏程度，提高物业使用安全性和居住质量，延长物业寿命，实现物业的保值增值。
一、房屋修缮管理的特点
房屋修缮管理因房屋修缮本身的成因复杂性和技术性而呈现复杂性、技术性、分散性等特征：
（一）复杂性
导致房屋损坏的原因有自然损耗、人为损坏、地理因素和灾害事故等多种因素，并非都在物业管理合同约定修缮之列。所以，修缮管理必须查明成因，依物业管理合同进行修缮，这使房屋修缮管理繁重而复杂。往往在致损原因、约定修缮范围、修缮费用承担等方面与业主或居民产生分歧，处理不善将严重损害物业管理关系。因此，客观勘查、耐心解释、按约办事、热情服务是正确处理房屋修缮工作的基本策略。
（二）技术性
房屋修缮是以建筑工程和相关专业技术为基础的技术性管理工作。它有特定的设计、施工、操作和现场管理技术规范。这些技术规范是修缮工程质量、施工人员及业主、居民的人身安全的根本保证。所以，修缮管理具有很强的专业技术性。
（三）分散性
修缮只是房屋的某个部位，维修规模往往较小，而且在时空分布上是随机性的。加之大多数修缮都是急修，这使房屋修缮工作显得零星分散、繁忙，因此，修缮管理必须常备不懈。
二、房屋修缮管理的原则
（一）经济、合理、安全、适用原则
经济是指少花钱，多修房，修好房，实现经济效益与社会效益的统一。合理是指根据房屋损坏程度，按约定标准修缮，不超标，不降低标准，使修有所值，公平合理。安全即保证房屋建筑、业主或住户及施工人员的安全。适用是指恢复房屋原有功能，适合业主或居民生活需要。
（二）等价有偿原则
对用户，房屋修缮要货真价实，保质保量；对物业管理公司，要按价计收材料、人工费和管理费，并得到应得的合理利润。只有等价有偿服务，才能避免福利修缮的种种弊端。
（三）区别对待原则
不同物业的修缮有约定的不同的标准，所以，修缮管理应严格按合同规定的物业类型和修缮标准，制定不同的维修保养计划和预算，避免不必要的超标、浪费或违约现象给物业管理公司和业主造成损失。
三、房屋修缮管理的内容
房屋修缮管理主要包括房屋修缮计划管理、施工工程管理、技术管理、质量管理、日常养护等内容。
（一）计划管理
房屋计划管理是对修缮工作的内容、程序、资金等的预测、决策活动，以避免修缮工作的盲目性，保证有限的修缮资金得到最有效的利用。
维修计划的编制应以充分的物业状况调查为基础。时时监测房屋使用情况，对照房屋设计要求和物业管理合同约定，充分核算修缮资金，科学组织材料和施工力量，并认真考虑居民的生活方便和季节因素，依据变化了的情况及时修正计划，才能使计划管理切合实际并易于执行。房屋修缮计划在时间上应制定制度计划、季节修缮计划；内容上应制定工程项目计划、材料计划、人员计划、资金计划等。
（二）施工工程管理
施工工程管理是对修缮施工过程所进行的组织、协调和监督工作，以合理安排修缮资源，提高劳动效率，降低修缮成本，保证修缮工程质量。
房屋小修通常由物业管理公司内部施工人员施工。大中修项目及技术难度大的项目，一般聘请专业施工公司维修。施工管理主要任务是：落实修缮任务，签订承包合同；施工的人、财、物组织与准备（勘察施工现场、查阅图纸、申报施工审批、制定施工方案、贮运材料工具、安置居民生活、落实施工资金）；施工调度与现场管理（资源调配、工种衔接、部门协调、质量监督、安全管理、现场清理、施工机械管理等）。
（三）修缮技术管理
修缮技术管理即为修缮提供技术服务。主要内容是：施工前审核修缮设计的技术可行性及其技术上的完整性；技术装备匹配审查与建议；对施工人员作必要的技术培训和施工现场指导；研究施工过程中遇到的问题及其技术解决措施；按照国家有关规定审查施工材料技术标准并监督执行，参与工程验收技术鉴定。
（四）日常修缮服务
日常修缮服务是对物业进行的经常性的小修养护和综合维修工作。主要内容是：房屋零星养护即小修（补漏、墙面修补、设备故障排除、构件加固等）；计划养护（对因年久失修所致损坏的房屋的定期养护）。
按国家有关规定，日常修缮服务要求材料消耗低于消耗定额；人工定额达到或超过100%；当月走访查房户数占辖区住户总数在50%以上，季走访率达100%；年职工负伤事故率小于3%。
（五）房屋修缮行政管理
根据国家和地方行政法规修缮房屋，是物业管理公司和业主应尽的责任。异产毗连房屋的维修，依照《中华人民共和国民法通则》、《城市异产毗连房屋管理规定》由所有权人承担。租赁私有房屋由租赁双方依法约定修缮责任。因使用不当或人为造成房屋损坏的，由行为人负责修复或赔偿。在房屋修缮时，使用人和相邻使用人应当配合，不得借故阻碍房屋的修缮。对于房屋所有人或修缮责任人不及时履行修缮责任，或因他人阻碍有可能导致房屋发生危险的，房产主管部门可依法采取“排险解危”的强制措施，其费用由当事人承担。
