一、住宅与住宅小区的特点
（一）住宅与住宅小区
住宅是人类生存和发展的基本条件之一，是人类繁衍后代、学习、工作、休息的场所和设施。包括平房、四合院、单元楼房、高级公寓、花园别墅和现代住宅小区。住宅具有遮风挡雨、休养生息、掩蔽隐私、亲情整合、培育后代及存放私有财产等功能。随着网络社会的来临，住宅在人类生活中的地位已显得越来越重要了，除了上述功能以外，还将成为未来社会中人们办公、谋生的主要场所之一。
住宅由主体建筑、给排水系统、供电系统及供暖系统等构成。主体建筑包括公共部分（如共用主体外墙、公用楼梯与过道）和单元私有两部分。给排水系统包括公共上下水主管道和单元分支给排水管线两部分。供电系统包括供电干线、总电表与入户分表及线路。供暖系统有中央空调系统、集中供暖系统、光电供暖系统、住户自供暖系统等类型。中央空调系统包括空调主机、传输管线及各单元控制系统等（详见本书第六章第二节内容）。集中供暖系统包括主锅炉房、传输管线及户内散热器等构件（详见本书第六章第二节内容）。光电供暖系统是近年来发展起来的新型供暖系统，包括光采暖系统和电供暖系统两种类型。光暖系统是利用新型光感建筑材料，把太阳的光能转变为热能的供暖系统。电暖系统则是利用电能发热装置供暖，包括电暖布线网络、电热器及控制开关等构件。新型住宅小区中的住宅还包括电话、计算机等通讯系统，电子防盗及安全监视系统，闭路或有线电视系统等附属设备。
具有一定规模、基础设施比较齐全的居住区，称为住宅小区。住宅小区通常为城市干道所分割或自然界限所包围的相对独立的区域。它是一个集居住、服务、经济、社会功能于一体的公众聚集区。住宅小区由住宅建筑、道路、供水电暖设施、通讯设施、商业服务等配套设施及绿化设施等构成（详见本章第二节）。
（二）住宅小区的特点
住宅小区具有如下特点：
1.住宅结构的系统性。与传统的四合院、平房相比，住宅小区是多层或高层建筑，楼宇附属设备系统完善，水、电、暖、煤气、通讯、有线电视等配置齐全，具有较高的居住适应性、舒适性。
2.配套设施的完备性。住宅小区通常是统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的。小区内配有商业、服务业、饮食业、学校、幼儿园、银行、邮电、医疗、文化、娱乐、健身等配套设施，居民生活十分便利。
3.住宅产权的多元性。住宅建设投资的多元化、住宅商品化及住宅分配体制货币化改革，使小区住宅的产权结构呈现多元化特点。同一住宅小区内，甚至同一栋楼内，国有、集体、个人、外资等不同类型的产权并存。这也给物业管理带来了一定的难度。
4.小区的社会经济性。小区容纳了庞大的社会人群，形成了不同职业、不同文化、不同血缘、不同经济条件、不同思想感情、不同政治倾向、不同生活方式与习俗的大融合，这种重组的结果是在这一特定的区域组成了一个新的小社会，并在共同的生活中创造着小区文化———社会亚文化。同时，庞大的生活社区形成了较为集中的生活资料的需求，这使得住宅小区成了一个相对封闭的经济圈，成了商家必争之地。
5.温馨优美的环境。现代住宅小区特别重视环境保护与小区环境的优化、美化。除了别具风格的建筑景观外，小区的绿化、环境卫生都较好，楼内住宅的美化、优化、净化已延伸到楼外环境的美化、净化。
二、住宅小区的功能
（一）居住功能
这是住宅小区最基本的功能。住宅结构的人性化设计、附属设备的系统性以及优美整洁的室外环境，使现代住宅小区成为最适合人民大众居住的场所，小区内通常能够为人们准备生活设施齐备的各种类型的住宅：单元化住宅、青年公寓、老年公寓等，以满足各种层次的居住需求。
（二）服务功能
配套设施的完备性使住宅小区具备了强大的社区服务功能，它可以满足居民的吃、穿、住、行、医疗、教育、健身、娱乐、通讯以及感情交流等全方位的生活服务需求。
（三）经济功能
住宅小区在三个层次上具有经济功能：一是住宅小区建设的经济功能：住宅小区的建设与住宅的销售，宏观上形成了国民经济的支柱产业，促进着国民经济的发展；微观上是开发商建造住宅商品并与消费者交易的经济行为，它既满足了消费者的住宅需求，又使开发商赢得经济利润。二是住宅小区售出后的维护管理等经济功能：物业管理使住宅的经济价值得以保值增值，物业管理本身也是一项劳务经济合同行为，它是社会收入再分配的表现形式之一。三是小区居民生活消费所形成的商品供求关系。这三层经济关系不同程度地促进着地方与国民经济的发展。
（四）社会功能
住宅小区是个小社会，除了各种社会化的服务体系以外，它还具有社会管理职能，小区管理委员会、居民委员会等居民自治组织还承担了小区精神文明建设、道德传统教育、调解居民间纠纷、社会治安治理、计划生育宣传、帮扶孤寡贫困、组织下岗职工再就业等社会责任。这些社会职能使小区居民在有序、祥和、文明中生活、就业，为社会稳定奠定了基础。
三、住宅小区管理模式
住宅小区管理是对住宅小区内居住设施和居住行为的管理，包括对小区内的住宅建筑、市政公用设施、交通道路的维护、修缮；公共卫生、治安及环境绿化美化等的管理；通过落实国家法律法规和小区管理公约，对小区的居住活动、居民行为关系、习俗等予以制约、调节和疏导，使之秩序化、文明化；通过保护小区人民群众的合法权益，稳定社会关系，促进社会主义双文明的建设。
住宅小区中住宅产权的多元化使得小区管理很难形成统一的管理模式。我国各地小区管理基本上是多种模式并存。主要的小区管理模式有：以房管所为主的管理模式、以街道办事处为主的管理模式、以街道为主的三结合管理模式和物业管理公司专业化管理模式。
（一）以房管所为主的管理模式
即以房管所为主，主要对房管系统的国有房屋进行管理。管理内容主要是住宅的维修保养等技术性管理，一般不涉及小区的其他事务。小区其他事务由各相关部门分散管理。同时也有偿承接小区内非本系统的居民住宅的维修管理委托。其优点是可以充分发挥房管所在房屋管理经验与技术上的优势。但由于缺乏总体协调的部门，而房管所又缺乏权威性，容易使小区总体管理上各专业部门各自为政，形成公共设施及环境治理上的“扯皮”现象，而且非经营性管理使得经费来源少、入不敷出，管理效果不尽人意。这种模式是计划经济时代的产物，随着国有存量住宅的出售及房管所向物业管理公司的逐步转制，小区管理事务复杂性的增强，这种模式在现代住宅小区管理中的应用范围将越来越小，最后将被限定在公有廉租房等特定的范围之内。
（二）以街道办事处为主的管理模式
即以街道办事处为主导、由小区居民委员会具体实施的管理模式。其主要管理职能是对公共场所、环境卫生、绿化美化、小区治安、道路维修、计划生育、道德教育及其他公共设施和公共事务进行管理。不具体负责住宅的维修保养等技术性管理工作。这些技术性管理通常由产权单位或居民自我管理。这是传统的社区行政管理模式。我国早期建造的大多数住宅小区的管理都沿用着这一模式。其优点是突出了地方政府行政管理作用，在实施管理时具有权威性，而且除了技术性管理工作以外，所有的公共、社会性事务都统一由街道办事处和居民委员会管理，有效避免了多头管理的“人人管、人人不管”的弊病。这一模式较前一种管理模式有较大的进步，但因很多技术性管理由产权单位或居民个人自我管理，当涉及公共技术性事务的管理时，管理的经费问题往往难落实。
（三）以街道为主的三结合管理模式
即由街道办事处牵头，公安派出所和小区开发商参与，组成小区管理委员会，按照“统一领导、联合办公、分工负责、综合管理”的原则实施管理。街道办事处统一领导小区管理工作，并负责所有社会性、公益性事务的管理，如环境卫生、绿化美化、计划生育、道德教育及公共设施管理等。公安派出所负责小区社会治安和公共场所治安管理。小区开发商则负责小区住宅及公共设施的维修保养等全部技术性管理工作。这种模式较以街道办事处为主的管理模式更进一步，它把小区的技术性管理工作也纳入了统一管理的范围。
上述三种模式都属于行政管理性质的小区管理，管理与服务的内容也因职责划分和经费等问题而有较大的局限性。而且这些模式更多地体现了行政管理色彩，弱化了小区管理的服务职能。
（四）物业管理公司专业化管理模式
这种模式是由开发商牵头，街道办事处、公安派出所、市容监察队和产权单位、居民代表组成小区管理委员会，小区管委会与物业管理公司签订物业管理合同，在管委会的监督下，由受托物业管理公司全面负责小区具体管理事务。委托管理事宜包括住宅、附属设备维修保养、环境卫生、绿化、治安、公共服务等，除计划生育等行政性管理工作以外，基本上囊括了小区所有的管理和服务事宜。这种模式不仅使小区管理实现了高度的统一，而且使产权与管理权相分离，实行市场化、专业化有偿管理服务，从根本上解决了小区管理经费不足的问题，大大提高了小区管理的社会效率和经济效益，得到居民的一致肯定，因而是未来住宅小区管理的发展趋势。
1994 年4 月1 日，建设部在总结试点经验的基础上，颁布实行了《城市新建住宅小区管理办法》，确立我国住宅小区物业管理体制为：“应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作，市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。”《管理办法》还详细规定了住宅小区管理委员会的权利、义务，物业管理公司的权利、义务及物业管理合同等内容。1996 年3 月1 日，建设部和国家计委联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，进一步完善了住宅小区专业化物业管理体制。
与此同时，1994 年11 月1 日，深圳市出台了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》；1995 年9 月2 日，苏州市颁布《苏州市市区住宅小区物业管理暂行办法》；1995 年10 月1 日，《北京市居住小区物业管理办法》也相继出台。其他省市自治区也相应制定了地方性住宅小区物业管理规定。从而全面确定了我国住宅小区专业化统一管理体制。
住宅小区实行专业化物业管理是城市建设发展的需要，是两个文明建设的需要，是社会稳定的需要。住宅小区是城市的基本单元。也是城市形象的代表。提高城市环境质量和对外形象，必须从城市的基本单元———住宅小区的物业管理抓起。尤其是作为城市形象标志之一的新建住宅小区，国家投入了巨额资金才建设起来，规划设计十分先进，如果物业管理跟不上，达不到设计功能和形象效果，就会造成社会资源的巨大浪费。因此，加强住宅小区物业管理是我国城市建设发展的需要。同时，住宅小区是个微型社会，居民有一半多的时间生活在这里。居民与住宅小区的环境关系十分密切。居住环境不仅反映了社会经济发展水平，而且是陶冶情操、净化心灵、提高民族素质、融洽邻里关系的培养基。实行专业化小区物业管理，为居民创造一个优美的生活环境，树立“五讲四美”的社会风尚，使住宅小区成为精神文明和物质文明的发源地，正是两个文明建设的客观要求，更为重要的是社会稳定的需要，稳定是民心所向，是压倒一切的政治。经济和政治体制改革，在深刻改变旧的社会结构及其运行体制的同时，也使社会心态发生了巨大变化并趋于多极化。各种隐含着的深刻的社会矛盾，是社会生活中的不安定因素。专业化物业管理，创造着优美、安全、温馨的居住环境，无形中起到了情感整合、规范整合、功能整合的社会作用。对于化解社会矛盾、削减逆反心理、调整社会情绪具有不可忽视的作用。可以说，住宅小区的专业化物业管理是社会安定团结的精巧稳定器。
