一、高级公寓的概念、特点及功能
（一）高级公寓的概念
高级公寓是指建筑质量高、附属设备高档、完善，可分层或分户居住的住宅。目前的高级公寓多为高层住宅，室内宽敞、设计合理、内装修精致，往往配有高档家具、电器，外部环境优美，且有周到的物业服务。
（二）高级公寓的特点
1.封闭性。高级公寓特有的高档次形象使它超凡脱俗。为了维护其高品质形象，高级公寓大多实行封闭式物业管理，公寓与周边社区保持一定的距离，以满足业主地位及安全的需求。因此，门卫较为森严。公寓内部的每套功能完善的居室也大都是独立封闭的。
2.多国籍性。现有的高级公寓业主或租户一般以外籍人士居多，有港澳台同胞，有外籍商人、技术人员及驻中国商务代表等，也有部分国内商界、演艺体育界及政界人士。中国加入 WTO 后，越来越具备国际大都市特征的北京、上海、深圳等大中城市和沿海开放城市，在日益频繁的国际商务活动与文化交流中，已经成为国外企业管理人员和发达国家普通居民选择长期居住的目标城市，高级公寓的外销量正在迅速增长，其多国籍特征日益明显。同时，随着我国全面进入小康社会的临近，中高收入阶层入住高级公寓的比例也将越来越大。
3.服务要求高。入住高级公寓的业主或居民都是高收入或中高收入阶层，有着较高的消费水平和特殊的文化品味，且对物业管理服务有较高层次的需求。他们除了注重严格的保安、方便的生活以及整洁的卫生以外，更加注重热情周到的服务、优美的环境、典雅的氛围。对文化娱乐、体育健身、社交活动以及其他各种特殊服务，都有较高的需求标准。如，在高级公寓中需要提供普通住宅区所没有的车辆代泊、厅堂花卉陈设、定期室内保洁等服务；在高级公寓的绿化中你可以看到比普通住宅区更精致、名贵的花木，高雅的艺术雕塑以及穿着得体、彬彬有礼的物业服务员。处处赏心悦目，给人以富丽、高贵、温馨、舒适的感觉。
（三）高级公寓的功能
1.居住功能。这是一般高级公寓的主要功能。高级公寓通常都是高收入阶层的生活与休闲的场所。高级公寓有着比普通住宅更系统适用的附属设施和设备，内部装饰更加温馨舒适。在这里生活更加方便、安逸。这是仅次于别墅的最好的个人居住生活空间。
2.商务功能。兼具居住与商务功能是当今高级公寓发展的方向。随着中产阶级的壮大，部分中产阶级购置高级公寓用来作为商住两用，以节省昂贵的写字楼租金，并能最终拥有自己的高档办公室。此外，分期付款购房形式的推广，促使越来越多的中小商务公司购买高级公寓用作商务办公场所。网络社会的到来和智能化住宅技术的应用，使得高级公寓的功能更加趋向于商住两用。
二、高级公寓管理服务的特点
特殊的设施和业主、居民群体，使得高级公寓的管理服务呈现出涉外性、市场性和规范性等特点。
（一）涉外性
由于业主或居民中有许多外籍人，所以，在办理产权证书、入住手续及与业主或居民签署物业管理服务合同等各方面都需依照相关涉外法律、法规办事；在管理服务中，要充分尊重不同国籍的业主或居民的习俗和信仰；注重物业管理服务的窗口效应，维护中国的国家尊严和城市形象。
（二）市场性
与国内普通居民的消费观不同，高级公寓中的外籍业主或居民具有较高层次的物业服务消费需求，而且具有很强的支付能力，所以，高级公寓的物业管理服务市场化程度很高，业主或居民们愿以合理的价格交换较高层次的全方位物业服务。这就要求物业管理公司以市场为导向，时刻了解业主与居民的需求，在充分满足其需求的同时，增加自身的经济效益。
（三）规范性
高级公寓的涉外性及其高度的市场化特征，要求以更高的标准、按市场规律来对其进行管理与服务。而市场经济是法制经济，强调尊重市场规律的同时，要用法律、法规来规范市场主体的行为。因而，高级公寓的物业管理活动有着更加严谨的物业管理委托合同，其公寓管理通常都制定有严格的规章制度，管理与服务行为较普通物业的管理更加规范、严谨，服务水平和居民的满意度都较高。
三、高级公寓管理服务的主要内容与要求
（一）提前介入、严格验收、与住户签约
高级公寓较强的涉外性，对公寓的建筑质量和配套设施要求较高，因物业管理公司的提前介入而受到了开发商的普遍欢迎。物业管理公司应在规划设计的合理性、配套设施的适用性、工程质量的高标性及约定建设工期等方面，为开发商提供建议与意见，帮助开发商建造优质、适用、舒适、优美的公寓，从而为未来的物业管理服务奠定坚实的硬件基础。
接管公寓前需严格验收：从整体建筑到每个房间都要认真查看，反复核对图纸，仔细测量；对附属设备要反复测试、检查；以确保公寓的优质、安全、适用，并符合建筑设计要求和与业主的约定。
业主入住时，应协助业主办好一切相关的法律手续，如房产证等，并与业主或居民签订物业管理合同，帮助业主与居民管理委员会制定物业管理公约。在业主或居民入住以前做好清扫、保安工作，给业主或住户一个卫生、优美、安全的生活环境。
（二）日常的管理服务内容与要求
1.及时保养与维修房屋设备。公寓的易损部位与设备要平时勤养护、勤检修，确保电机设备、电梯、空调、水泵等设备的正常运转，对住户的物业报修要及时修复。
2.服务项目的立体化、全方位。高级公寓中的居民一般都时间紧、工作忙，对日常的物业管理服务需求也较多。所以，高级公寓的物业管理除了按照约定的项目提供服务以外，通常还提供餐饮、健身、超市、幼儿园、小学教育、书店、图书馆等配套服务，并可特约代理其他事宜，如代理商务、代理房屋转让与租赁、代聘律师、特别医疗护理、室内清洁服务、洗衣、代送牛奶、代订报刊、代发信函、代收公用事业费、代缴电话费，等等。只要是居民需要的，物业管理公司大多都提供服务。
3.安全服务要严格有效。高级公寓是高收入阶层的聚集区，因而也是“梁上君子”的研究对象。所以，公寓的保卫工作至关重要。这就要求有严格的安保制度和高素质的保安人员、并将高科技的电子监控设备、电子防盗设备应用于公寓的安保之中，确保公寓居民的人身和财产安全。当然，应尽可能地做到内紧外松，给居民以轻松的生活氛围。此外，要设专人负责消防设备、设施的日常检查、维护与修理，建立24 小时的消防值班制度，组建义务消防队并经常进行消防训练，确保消防通道的畅通无阻。
4.倡导精神文明，创建文明公寓。通过宣传法制、公寓公约及公寓中的好人好事，在公寓内倡导精神文明；通过召开业主或居民恳谈会、联谊会、联欢会、节假日舞会等形式，促进居民感情交流，并倾听居民意见，改进管理服务，与居民共同创建文明公寓。
