在商品房买卖中，作为卖方，不但应按合同约定的日期交付房屋，而且应按合同约定的条件（面积、位置、装修标准、《工程质量检验书》等）交付房屋。因此，上述有关卖方违约的完整表述应是：“卖方未按合同约定的条件如期将房屋交付给买方……”。另外，既然在买方逾期20日时，卖方有权终止合同，没收买方支付的定金和房价款，那么也应规定“在卖方逾期20日（不应是180日）时，买方有权终止合同，要求卖方双倍返还定金和房价款”，才算公平、对等。
此外，“卖方有权没收买方支付的房价款”的条款本身就是不合法的。
签订合同时特别注意的物业管理问题有哪些
在签定物业合同之前，应仔细阅读合同条款，看其中是否有不符合规定或对购房者有欺骗行为。目前，在签定物业合同中，应主要注意以下几点：
入住房的居住地，第一次签定物业管理合同的期限最长应为二年，二年后，购房者组成业主委员会，由业主委员会挑选新的物业管理公司，委托其对物业进行管理。
签定物业合同之前，应明确所购物业的类型，是公寓，还是住宅（住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等），不同类型的物业，有不同的管理标准、收费标准。
3．有些收费项目是超前征收，违反有关规定。如有的小区的有线电视台尚未接通，却收取费用；有的物业承诺安装可视对讲门铃，尚未安装就提前收费等。
4．有的费用未获批准，就被先执行。物业公司的某些费用需要经过相关部门的审批，才可收取。有的物业公司在审批尚未通过时，提前收取，也是不对的。
5．巧立名目的各种费用。有的物业公司为多收费，巧立各种名目，如装修配合费等。这些都是物价部门和相关部门所禁止的。
把承诺写进合同
作为消费者如何才能避免房地产广告的误导呢？可以通过以下的有效手段避免房地产广告误导：
对照广告进行实地察看；
就广告中的有关承诺在合同中给予明确约定；
对特别优惠的条件要多留个心眼，因为在市场经济中，很少有大便宜让你白赚的。对于售楼广告不实的应向工商行政管理部门投诉。
对消费者来讲，广告只是供房资源的提示，决不是买房指南。要买房，可以把广告作为一条线索，不过终究要到实地去看一看，去掉包装看内核，看看位置如何、环境如何、质量如何。要是买的是期房，还得看看工程进度如何，交房时间能否有保证。
要特别提醒广大消费者，消费者对广告的责任约束力要有客观的认识，广告不是合同的组成部分，广告的承诺不是买卖双方实打实的约定，不管广告怎么说，到签合同时都要一一写明白。如果看广告就以为一切如同广告所描述的那样，从而放弃了对商品真实情况的知晓权，盲目的签订购房合同，后果就会难以预料。
公摊面积确定
开发商在计算销售面积时，通常会把公共设施分成大公与小公两种。大公是指由全栋房屋住户共同分担的公共设施，如地下层的楼梯间、变电室、一楼楼梯间、屋顶的楼梯间、机械房及水箱等；小公则是由同楼层住户分担的该屋楼梯间、走道等，其他楼层住户不必分担。
目前地政法中，对于公共设施的分摊方式并没有明确的规定，因此要了解公共平方数应该从期房的合同下手，因为那是最原始的资料。
你可以根据以下几点来判断怎么分摊公共平方数：
公共设施的项目。
根据建筑师的设计图，了解整个社区或整栋大楼由地下室到屋顶的公共设施有那些项目。
把各项公共设施分开归类。
看看哪些属于大公，哪些是小公，不过，现在大公、小公的分摊，大都是开发商在合同中就规定好的。
买房可能遇到什么样的法律风险
可以这么说，在购房人买房和开发商售房的关系中，市场的风险大部分由购房人承担。因为，购房人对开发商的可能风险，在于不能按时付足房款，但因现在的商品房消费信贷之普及，购房人的付款风险已大大降低，开发商基本上没太大风险。而购房人付款后至开发商交房及完善房屋产权经常有一段时间差。这样，由于购房人和开发商之间的严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，购房人承受了过多的风险，也遭遇了太多的不幸，这些风险和不幸有：
开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实对外销售期房。
一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在购房人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪作他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。
开发商恶意搭售商品房。
特别在房价价位高时，开发商往往通过在合同的“实测面积与暂测面积差异的处理”条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度（一般为3％）时有权解除合同，只能按合同价补足。这样，在房价下跌时购房人则无法要求以交付时的市场价补足或造成购房人根本无能力补足而无端构成违约，更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记。对于“缩水”的商品房，一个最大的麻烦是预计使用的面积达不到，房屋使用受限却无法重新选择。
商品房的逾期交付的原因很多，但多数法院片面强调要求合同的实际履行，致使购房人无法摆脱该合同而做重新选择。
在现行的格式文本“甲方逾期交付的违约责任”条款中，一般设定在超过几个月后仍未交付时只能终止合同并获得20％已付款的违约金或在获得10％的已付款的违约金后继续履行合同，而未给与在逾期交付过程中发生房价下跌之时适用价格罚则（逾期交付从低价）应有的地位。
发展商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理——仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，购房人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中也无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
房屋的“裂、漏”是个大问题。
一般认为裂缝在0．3mm以内属合理安全使用范围，但若0．3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差、其过程也烦人，此时购房人一般只能忍受。不过，值得高兴的是有个市中级法院的判例中确认了有问题的商品房不仅要整修，而且可重新按质论价。购房人多少可拿回一些房款做补偿。
开发商分配车位时该注意什么，才不会买到产权不清的位子
开发商分配车位的方式有以下几种，购屋人可以预先了解，再做判断。
法定车位与户数一样多，或比户数多，开发商采取户户都配售车位的方式，管理上相当单纯，这类方式记得要在买卖契约书上加注编号，并且因为车位面积是以公设方式登记，交屋后最好还是召集所有屋主，通过协议再确认一下位置，以免未来因停放的位置而起争端。
当车位比户数少时，开发商会把车位单独处理，由买车位的人分摊掉停车场的面积，不买车位的人，不必多分摊虚坪。
选择性持分，买车位的人参与车位持分，不买车位就不用，因为车位比持分数少，未来要使用车位，还得再协议决定。
车位由全体住户共同持分，这种做法让开发商获取最可观的利润，等于是把车位单价拉到和楼层单价一样，使不需要车位的人，也被迫共同分摊，而需要的人，又只能抽签取得暂使用权。
由买车位的人持分车位面积，不买车位的人持分车位车道以外的面积，这种做法和第二种相似，看似公平，事实上是开发商的投机行为，让不买车位的人分摊畸零空间，使销售面积增加，等于增加利润。
开发商预留一小户主建物，让车位可以外卖，这种做法虽然为有意寻求车位的人提供一条管道，但可能会有不少实际并不住在大楼内，名义上又是大楼住户的人在这里停车进出，影响单纯性。
辨别产权证真假
早在1992年建设部就曾要求全国各城市使用统一标准、格式的房屋产权证。但当时，并没有对房屋产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所表注的字体、字样、字号做统一要求。只是对所发放的房屋产权证的内容重点做了要求。因此，直到1998年1月以前，全国各个城市所发放的房屋产权证的颜色、大小、格式都不尽相同。那么，我们应该如何正确区分房屋产权证的真伪呢？
1998年1月起，北京、上海、天津等全国各大城市率先使用由国家建设部统一制作的房屋权属证书，而其他的城市也于2000年7月1日前陆续使用。为维护房地产权利人的合法利益，维护房地产市场秩序及房改工作的顺利进行，国家建设部决定采用统一的房地产权属证书，由中国人民银行北京印钞厂独家印制。分为《房地产所有权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》。《房地产所有权证》的特征如下：
建房注册号：
由于新证由建设部监制，建设部对每个能够发证的市、县发证机关都进行了注册登记并予以编号。在辨别时注意该产权证是否有编号，而这编号是不是建设部公告的全国统一的编号。
发证机关盖章：
法定的发证机关是各市、县房地产管理局，而房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印。印迹清晰、干净，印色均匀。
团花：
在封面里页有土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。
暗印、水印：
宋体‘房屋所有权证’底纹暗印，将纸对着光线处可见高层或多层水印房屋。
用纸：
浅粉色印钞纸。
编号：
在‘注意事项’页的右下角，有印钞厂的印刷流水编号，同一发证机关的权证号码是连续的。
发证编号：
在首页花边框内上端有由发证机关编制的权证号码。此号码与发证机关的登记簿册、档案记载相一致。业主可电话查询。
花边：
在首页，即发证机关盖章页上有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。
封皮：
材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字‘中华人民共和国’是用圆体字印制。第二行字‘房屋所有权证’是用黑体字印制。
例解
据权威人士介绍，北京市从1998年8月15日起，统一使用建设部统一标准并监制的房屋权属证书。由于采用的是‘一级发证，二级管理’的方式，在产权证首页下‘发证机关’处均盖有北京市国土资源和房屋管理局的红色公章。在第二页的‘填发单位’处应盖有区、县填发单位的公章。另外，在首页页眉上所填写的第一个字，均应为发证机关所在区、县名称的第一个字的字头。例如：北京朝阳区发放的房屋所有权证取‘朝’字，西城区发放的房屋所有权证取‘西’字等。在首页页眉上所填的第二个字则代表房屋产权的性质。常见的有‘标’字，表示此房屋是按标准价购买的；‘成’字表示此房屋是按成本价购买的；‘私优’，表示私产按优惠价格购买的。如购房者所购买的是经济适用房或房改房都会在‘附记’栏中有所注明。
62．按揭买房
不能按揭的房产有哪些
权属有争议的房产；
用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房产；
列入文物保护的建筑和有重要纪念意义的其他建筑物；
已依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房产；
依法不得按揭的其他房产。
在进行按揭时，双方当事人应商订书面合同，合同应当标明
抵押人、抵押权的名称、住所等有关情况；
债权的种类、数量；
抵押房产的处所、名称、状况、建筑面积；
抵押房产的价值；
抵押房产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
抵押期限；
抵押权灭失的条件；
违约责任；
争议解决方式。
租房子划算还是贷款买房子比较划算
从短期来看，租房子是比贷款买房子划算多了。
我们以一千万的定存利息做例子，一年的租屋费用大概只需3％到5％的利率，而买房子贷款的利息则要8％到10％左右，甚至更多。因此，简单地说，如果把一千万元拿去存定存，利息收入用来付租金，不但绰绰有余，还有一半的利息可以省下来，但是如果拿去买房子，则还要倒付更高的利息。
而且，租房子不必付房屋税、地价税等，再加上因为是别人的房子，你也不会想费太多钱来装潢布置，当然比较省钱。
另外，租房子的另一个好处是机动性大，可以跟着工作调动随时搬家。
不过既然是租来的房子，房子增值的好处你就享受不到，而舍不得装潢也会使你的生活品质较差，更令人心里不安的是，房东随时可能会要调涨房租或收回房子，使得你不得不经常搬家。
而贷款买房子，短期间之内，看起来好像不太划算，但长期而言，或是在通货膨胀的时候，你的贷款会因为通货膨胀而变薄，或是碰到市场情况好而房价上升，获得增值利益，仍是划算的，何况在急需用钱时，房子还可以抵押贷款。
