总之，社会转型的过程也是社会空间转变的过程。对照中国社会实际来看，改革前的城乡社会空间类似于“飞机场式”，城市远离农村，市民身份与农民身份泾渭分明，少有近距离的接触与混杂；而在农民工大量散布的城市空间中，农民工的陋室往往就在高楼大厦的旁边，恰恰是这种近处的对比与映衬“逼出”城市精英对于外来农民工的主体地位和精英立场，以及农民工群体的“弱势处境”和“他者形象”。（王建民，2010）因此，表面上的近距离居住，实际上更加明显地对比着他们的身份及社会地位，可以说这正是农民工城市社会空间“远”与“近”的辩证法。
（作者系江西省社会科学院社会学研究所助理研究员。）
注释：
①《由劳务输出到本土创业——广丰人的变迁》，http：//www.jxnews.com.cn大江网-江西日报，2008年11月05日。
②《江西广丰实施“1+5”品牌战略加速挖掘机发展》，http：//www.cnsb.cn中国设备网，2011年03月17日。
③《广丰人：6万挖掘机刨出财富100亿》，http：//www.jxcbw.cn/mainpages/shu
chu.aspx？NewsID=78&NewsType=LE127江西晨报网。
参考文献：
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城中村改造中的特殊小产权房法律问题研究
赖丽华
摘要：小产权房，是指一切建筑在集体所有的土地上，未取得国有土地使用权证的房屋。其中包括有房屋所有权证和没有房屋所有权证的房屋。我国目前的政策不允许小产权房的商品性流通，对私下的小产权房交易采取不告不理，只是不予办理房屋过户手续的态度。但城中村改造中，由于涉及小产权房的征收与补偿，已经无法回避小产权房问题。此类小产权房在法律上具有特殊性，需要积极慎重面对。对于未办理审批手续的小产权房，如果是历史上法律制度缺失原因形成的，应视同合法建筑，与有证小产权房等同对待。对城中村违法建筑应在法律规定范围内灵活处理，给予合理补偿，不得没收作为他用。部分地方政府没收违法建筑做保障房的做法，既与法治精神相抵触，也易产生“养鱼执法”式腐败。对城中村改造后安置用途的小产权房，不论是否颁发了房产证，房屋所有权均归属于被安置人。作为特别原因产生的小产权房，安置用途的小产权房买卖合同具有法律约束力。
关键词：城中村改造；小产权房；无证房屋；违法建筑；安置房
近年来，随着我国各城市房价的不断攀升，城市及其周边建立农村集体所有土地之上的小产权房，因其价格远低于周边商品房，客观上形成了规模较大的小产权房交易市场。虽然政府一直限制乃至禁止小产权房上市交易，但是效果并不理想，小产权房买卖禁而不绝。理论研究者对是否应当允许小产权房交易合法化，产生了巨大的争议。一般小产权房问题的核心，在于我国的土地权利二元结构，与其说是法律问题，不如说是社会公共政策的取舍，更是政府的利益衡量。因此，本文不对一般小产权房进行探讨，而只对城中村改造过程中必须解决的，与城中村改造密切相关的几个小产权房特殊问题进行探讨。
所谓城中村，是指分布在城市建设区或规划区，其农村土地已纳入城市的总体规划，且原农村耕地很少或没有，虽其农地和居民早已非农化，但仍保留农村管理体制，使用集体用地，并以村民委员会为组织形式的行政居住村落。由于城中村规划无序、基础设施落后、存在严重治安和安全隐患以及与城市整体的协调发展相冲突等问题，对城中村进行改造已成为必然。城中村改造是综合性的社会系统工程，面临农村集体土地如何转化为国有土地、村民户籍置换后的社会保障、城中村改造的主体、改造资金来源、房屋拆迁及其补偿等一系列问题，关系到村民、集体企业、政府及其他各方面的切身利益。在城中村改造之前，城中村的土地属于集体所有，城中村村民只对土地享有土地使用权，建筑在其上的城中村房屋，按其性质都是小产权房。因此，城中村改造过程中，必然要涉及城中村小产权房的处置问题。如何对待城中村类型多样的小产权房，关系到城中村改造能否公平进行，涉及各方利益。因此，有必要单独对其进行研究。
一、小产权房的法律定义
近年来，无论是新闻媒体还是学术论文，都广泛地使用小产权房这一概念，但一直缺乏精确统一的含义。有的地方称之为小产权房，有些地方称之为“集体土地房”，也有的地方称为“地产房”。有人认为，小产权房是指在农村集体所有土地上建造的，出售给非本集体经济成员的房屋（王云利，2009）。也有人认为，“小产权房”是相对于拥有国有土地使用权的“大产权房”而言的，是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会制作的房屋产权证明的房屋，称之为“乡产权房”。（吴克孟，2008）也有人将小产权房定义为，村集体纯粹从经济利益角度出发，通过变相的房地产开发的方式，将开发的房屋按照“商品房”的方式销售给城市居民的房屋。（魏雅华，2007）也有些人干脆只将小产权房局限在集体土地上建筑未经合法程序审批的房屋，将小产权房与违法建房相提并论。传统意义上所讲的小产权房，主要是指产权不清或产权受限的住房，包括集资与合作建房、廉租房及经济适用房。主要是指地方乡镇政府、村委会或其他开发主体在近郊的农民集体土地上开发的，没有国家统一制作发放的房屋所有权证和国有土地使用权证的集体房或“乡产权”、“村产权”房。
尽管“产权”一词源自于经济学，但要精确界定其含义，还得从内涵、外延高度精细化的法学层面加以理解。所谓小产权房，是相较于“大产权房”这一特定概念的对应物而存在的。所谓“大产权房”，指的是国有土地上建造取得国有土地使用权，可以在房地产市场上自由流通的商品房。两者的根本差别在于，小产权房的房屋是建立在集体所有权的土地上，房屋所有人对房屋之下的集体土地或者拥有宅基地使用权证，或者由于种种原因而未办理土地使用权证。而大产权房的房屋所有权人拥有国有土地使用权证，而且到政府房屋主管部门办理了房屋所有权证。之所以产生小产权房和大产权房之分，在于我国土地所有权的二元结构。在土地所有权二元结构下，土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权两种土地权属。按照我国《土地管理法》等相关法律的规定，只有国有土地才可用于商品房开发建设，集体土地是不允许商品房开发建设的。如果要使用集体所有土地，必须先经过法定程序将农村土地收归国有，然后再行出让，以国有土地使用权的形式进行开发建设才是合法的。简单地说，“大产权房”是经过国家批准在国有土地之上所建造的商品房，“小产权房”是未经过国家批准在集体土地之上建造的房屋。据此规定，可以理解为国有土地是“大产权”，集体土地是“小产权”。建筑在集体所有土地上的房屋，不论是否合法建筑，也不论其建设目的是出于自住还是出售，一律基于房屋之下的集体土地所有权，而成为小产权房。
二、城中村改造中未经审批的小产权房的处理
城中村改造中，如何对待未经审批的小产权房，是实践中最为麻烦的问题之一。如何对待未经审批而建的小产权房，是否给予补偿，以及给予何种标准的补偿，始终是难解的结。从表面看，未经审批而建的房屋，都是违反法律规定的违法建筑，并不存在给予补偿的问题，现行法律和行政法规都有明确规定。而实际情况是，没有批准、登记的住宅可分为历史遗留的合法房屋和违法建筑两大类。
（一）因历史原因未经审批建造遗留的房屋应与合法建造房屋同等待遇处理
曾经有很长一段时间，我国对房屋建设的管理极为混乱，缺乏有效的管理，更没有法定化的城乡规划制度。农民往往只要经过乡镇政府乃至村委会审批，就可在集体土地上合法建房。由于当时没有法定化的建房审批程序，导致了相当一部分城中村的房屋既无宅基地使用权证，也无建设用地许可证，更没有任何主管部门颁发的房屋所有权证。这种由于历史原因而形成的“违章建筑”，更谈不上是否具有有效的产权登记制度。基于这些特殊的历史原因，农民没有任何过错，这些房屋应当视同已经登记的合法房屋对待，享受与有证的合法房屋同等待遇。尽管国务院2011年1月颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》不适用于集体土地上的小产权房，但相关条文还是可以体现对历史原因形成的无证房屋给予同等保护的精神。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第2款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”显然，未登记建筑中就包含了“合法建筑”。既然国有土地上未登记建筑可以是合法建筑，由于政府政策等历史原因造成的未登记农村集体土地上的建筑，也应视为合法建筑，应享有充分的保护。如果将无证建筑一律视为违章建筑，实施无偿拆除，这种做法容易引发不良的社会后果，容易伤害无辜者的利益，人为地将合法存在的无证房屋列入违章建筑之列，造成上访、诉讼案件增多，不利于社会的稳定。
（二）对城中村违法建筑应在法律规定范围内灵活处理，给予合理补偿
城中村改造未登记建筑中，最难处理的是那些违反法律规定的违法建筑，也就是平常俗称的违章建筑。严格意义上讲，在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》（以下简称《城市规划法》）生效之前，我国建筑基本处于无法可依状态，只有行政规章。故我国原先只有违章建筑而无违法建筑之说。原先《城市房屋拆迁管理条例》第22条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。”此处所用“违章建筑”一词，就源于此。《城市规划法》实施以后，违反法律规定的建筑就应认定为违法建筑。
