赵卫平
从测绘所处的地位来说，是社会性、公益性、前期性、服务性的，测绘关系到国家的主权与安全。其实，只要与方位、面积、长度、高程、速度、界线、权属有关的都与测绘有关，都是测绘服务保障的内容。大家记得，曾经南海中国渔民与美国测量船的对抗就是主权的抗争。因为只有主权国家才能对自己的领土、领海、领空的境界、面积、方位、坐标、高深度等地理信息具有数据采集和测绘的权利。而美国人不远万里来中国南海测量，企图何在？不是对中国主权的侵害又能是什么呢？只要是一个有良心的中国渔民，都会不惜代价，保护国家利益的。
我们经常可以从影视作品中看到：战争中，将军们站在地图前排兵布阵；我们也会记得1998年长江特大洪水期间，国家领导人和专家站在长江、嫩江、松花江流域地图前部署防汛抗洪工作。其实在每项重点工程建设、每项重大决策之前，测绘总是做着前期服务，并保障着项目的顺利实施。我们甚至可以说，没有不需要测绘服务的建设项目，没有不需要测绘保障的经济活动，没有不需要测绘信息的现代化战争。美国在海湾战争、伊拉克战争、科索沃战争、阿富汗战争等方面更是直接受惠于现代测绘信息的服务与保障。因此，过去地位不高的美国国家测绘局升格为国家地理信息情报局，并与美国中央情报局平起平坐。
由于测绘服务目标的重要性，过去大多涉及保密，不为大家所知，今天，测绘已为社会提供普遍服务仍然不为大家所知，就有些遗憾。
测绘实例
1.1998年长江大洪水中的记忆
1998年8月16日，宜昌出现第六次洪峰，流量达63300立方米/秒，沙市水位将超过45米，超过分洪最高标准的44.67米，为1998年的最大洪峰流量。根据水文资料计算，第六次洪峰在中游将与清江、洞庭湖及汉水同时发生的洪水遭遇。可以说，一旦几处洪峰相遇叠加，荆江必须分洪。
关键时刻，人们想到超量拦蓄洪水，但是超量蓄洪大坝是否会溃坝？溃坝后果将更加不堪设想。是测绘工作者提出在上游水库对坝址实施动态监测，确保安澜。如，为确保荆江大堤的安全，隔河岩关闸控制下泄流量，水库上游水位一度涨至203.94米，超设计水位3.94米。其间，测绘工作者利用GPS技术，在隔河岩水库坝址进行24小时动态监测发现，增加蓄水数小时以后，大坝形变远未达到设计警戒线，达到500年一遇校核水位。这一措施有效阻止了清江洪峰与长江6号洪峰在宜昌汇合叠加，避免了洞庭湖水系的高水位与长江6号洪峰在城陵矶汇合叠加，避免了汉江洪峰与长江6号洪峰在汉口汇合叠加，洪峰依次错开，为避免荆江分洪发挥了关键作用。
水库超储的前提是安全监测，而测绘技术几乎可以说是唯一有效的水库超储安全的监测手段。上述史实、数据至今在网上都能查到，但是其中并没有传出多少测绘工作者的事迹，因为他们都是默默无闻的人。
2.引黄入晋工程汾河段治理
引黄入晋是山西历史上最大的水利工程，也是从根本上解决山西水资源紧缺，促进山西经济社会和生态环境可持续发展，提高人民生活水平，促进山西省新型能源和工业基地发展的大型跨流域引水工程。作为国家重点工程的引黄工程，同时被称作我们山西人民的生命工程。
引黄一期工程总投资103.54亿元，其中利用世行贷款3.25亿美元，属于世界银行贷款项目。在引黄工程接近尾声时，世行代表提出了工程设计时没有考虑的问题：引黄河水从南干线长达43.5千米的7号隧洞口出来后，直接进入汾河，沿汾河河道进入汾河二库，全长81.2千米。这81.2千米河道地下构造如何，是否有渗漏？河道是否需要治理？
这一难题无人能回答。所以当时基本决定全部治理81.2千米河道。这将是一笔巨额投资。山西省测绘局遥感中心主动承担地质分析任务，三天内拿出了结果：81.2千米河道基本安全，只是在接近水库的5千米处有地下断裂带，需要治理的仅为5千米河道。
试想：治理5千米与治理81.2千米，经费投入的差别有多大？这就是测绘工作者创造的价值！
此外，在大运高速公路雁门关隧道选线问题上，也是经遥感测绘分析，避免了原两条设计线路中有流沙、有断裂带等问题，优选出了施工线路，为大运高速公路雁门关隧道建设缩短了工期，确保了安全，节约了投资。
其实与百姓生活最近的，就是房产测绘。因为它关系着千家万户的切身利益，真正是与百姓生活最贴近、最息息相关的。
当然，《房产测绘与百姓生活》这个题目很大，百姓生活有方方面面，房产测绘也包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量，成果资料的检查与验收等内容。我只能就眼下百姓关心的房产面积测量方面常见的问题谈些看法。
近年来，随着房地产市场的持续升温，国有土地上房屋的权属登记、交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆迁等过程中涉及房产面积测算的问题越来越引起社会关注，纠纷日渐增多。主要原因是百姓的法制意识明显增强，房产商的手段层出不穷，房产测绘技术性太强，百姓对相关资料接触和理解有限。
房产测绘的法规、规章、规范
国家有许多法规、规章、规范都对房产测绘、房产权益管理、房产测绘单位资质、房产测绘技术等有明确规定，并且有专门的国家标准规定了房产测绘技术和行为。
1.两部国家法律
《中华人民共和国测绘法》是测绘工作的法律，是一切测绘活动必须遵循和依据的法律。《中华人民共和国测绘法》第二十条规定：“城市建设领域的工程测量活动，与房屋产权、产籍相关的房屋面积的测量，应当执行由国务院建设行政主管部门、国务院测绘行政主管部门负责组织编制的测量技术规范。”该法第二十二条规定：“国家对从事测绘活动的单位实行测绘资质管理制度。”这些规定不但明确了房产测绘的法定地位，还规定了国家对从事房产测绘的单位实行资质管理，必须取得相应资质的单位才能从事房产测绘，其测绘成果才具有法律效力。
《中华人民共和国城市房地产管理法》是保护房产权利人合法权益的专门法律。该法第五条规定：“房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”
2.两部地方法规
《山西省测绘管理条例》是山西省测绘工作的重要地方法规，其第十六条规定：“向单位和个人发放的土地权属证书或者房屋权属证书，应当附有具备相应测绘资质的单位按照国家有关规定测绘的土地权属界址线图或者房地产平面图。”
《山西省城市房屋权属登记条例》是关于房产权属登记的地方法规。第二十二条规定了房屋权利申请人初始登记应当提交“有法定资格的测绘机构出具的房屋面积测绘报告”。
3.两项国家规范
国家质量技术监督局2000年2月22日发布的《房产测量规范第1单元房产测量规定》（GB/T17986.1-2000）和《房产测量规范第2单元房产图图式》（GB/T17986.2-2000）。尽管规范发布后，房产规划设计出现了新的变化，但是该规范至今未做过修改，是目前唯一用于商品房销售面积测量的依据。
国家质量监督检验检疫总局、国家标准化委员会2009年9月30日发布的《测绘成果质量检查与验收》（GB/T24356-2009）。该规范中对包括房产测绘质量的检查与验收有严格的评判标准和程序规定。
4.三部部门规章
原建设部、国家测绘局《房产测绘管理办法》。
中华人民共和国建设部令第88号令发布，自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》。
中华人民共和国建设部令第57号发布，1998年1月1日起施行的《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第99号修订）。
5.八份规范性文件
国家测绘局《测绘资质监督检查办法》。
国家测绘局《测绘市场管理办法》。
国家测绘局《测绘生产质量管理规定》。
国家测绘局《测绘质量监督管理办法》。
建设部建住房〔2000〕166号《关于认真贯彻执行〈房产测量规范〉，加强房产测绘管理的通知》。
建设部建住房〔2002〕74号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》。
建设部建住房〔2002〕123号《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》等。
《房产、地籍测绘价格标准》（国测财字〔2002〕3号文件）。
这些办法、规定、通知分别从各个方面提出了包括房产测绘的市场准入、资质管理、生产质量、监督检查等的具体要求和规定，规定了房产销售、交易转让中要使用具有资质的测绘单位测绘的数据成果和附图以及房产测绘价格等内容。当然还有很多相关法规、规章、规范也与房产测绘有关。
关于房产面积的几个概念
我们常常听到不同的几个概念，什么建筑面积啊，使用面积啊，套内面积啊，产权面积啊等等，有的时候容易混淆，有时候不容易理解。
1.讲解几个概念
（1）房屋总建筑面积
房屋总建筑面积是按幢计算的各层面积的总和，包括使用面积、辅助面积、结构面积（砌墙或浇注墙、柱等）。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
值得指出的是，我们所说的总建筑面积和建筑工程规划设计的总建筑面积是有区别的。就是说同样一幢商品楼，在规划设计中的面积和销售时测绘的面积是可能出现不同的总面积数据的。我们这里仅指可供销售的每幢商品房的总面积。因为在建筑工程规划设计中应用的规范和房屋销售、产权面积登记时应用的规范不是同一规范，两者之间是有区别的。
（2）套内房屋建筑面积
套内房屋建筑面积亦称套内房屋的展开面积，是房屋套内各层建筑面积的总和。包括使用面积、辅助面积、结构面积等。
（3）套内使用面积
套内使用面积也称套内面积，是指每套房屋内可以利用的面积，是套内房屋使用空间的面积。套内使用面积以水平投影面积按以下规定计算：
1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；
2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面的装饰厚度计入使用面积。
这里不好理解的是“不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积”。这里只是指突出主墙体的，并且能够与其他公摊面积物理区分的、为套内面积服务的烟囱、通风道、管道井。如果虽是突出主墙体以外，但是与公摊面积在一起设计的，或为多户服务的烟囱、通风道、管道井，那就要通过公摊计算到各套内面积了，那时这部分就被划在公摊面积中了。
（4）套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间的维护或承重墙体，或其他承重支撑体所占的面积，也就是结构面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
（5）阳台面积
阳台面积也称“套内阳台建筑面积”，均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。也就是说，阳台的墙厚是算在面积之内的。其中封闭阳台按水平投影面积全算建筑面积；未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。
阳台是应该有上盖的，没有上盖就不能计算面积。上盖可以是专门设计的上盖，也可以是上层阳台的底板。
这里有个区分的概念叫露台，或观景台、空中花园等。一般来说露台、观景台、空中花园都没有上盖，或虽有上盖但不能够将下面全部遮盖住，这就不能按阳台的标准计算面积。
（6）共有建筑面积
指多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，应按系数分摊给各户，所以也称为公摊面积。共有面积中包括的具体部位的具体面积是可以计算出来的，但是分摊到各家各户的具体部位则无法具体指认。
共有建筑面积的分摊，国家规范中有明确规定。即：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行，无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。一般来说，共有建筑面积大多数情况是通过分摊计算摊入各套内的。共有建筑面积通过分摊，与套内建筑面积一起，构成房屋产权面积。
（7）房屋产权面积
即包括套内建筑面积和共有建筑面积在内的，经房屋产权管理部门认定的、在房屋权属证书上登记的最终面积。简言之，就是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
2.各面积之间的关系
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积
房屋产权面积=套内建筑面积+共有建筑面积中分摊给本户的面积房屋产权面积=套内建筑面积×（1+分摊系数）
分摊系数=需要分摊的分摊面积总和/参加分摊的各套（或单元、或功能区、或层）建筑面积总和
为了帮助大家记住这些概念及其相互关系和测量方法，并且估算自己的房产面积，我编写了《房产面积估算记忆口诀》：
外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；
阳台区分封闭否，封闭全算未封半。
量具离地一米二，阳台应测底平面；
本楼共用本楼算，多楼使用不能摊。
第一句是指墙体的测量，外墙（也包括套与公共建筑之间的墙、山墙等）、套与套之间的隔墙要量墙的中线，即厚度的一半计入套内建筑面积，另一半作为公摊面积（隔墙的另一半为隔壁的套内面积），本套内的自有墙体（如客厅与卧室之间、卫生间与卧室之间等的隔墙）计入套内建筑面积。
第二句是指封闭的阳台全部计算面积，不封闭阳台计算一半面积。
第三句是指测量时测线的高低。一般规定要在1米±20厘米高度，这个高度可能避开了外墙的勒脚和内墙的装饰层等，比较真实反映空间长度。
第四句是指分摊面积的计算。为一幢建筑服务、使用的公共建筑面积，就应该由这幢建筑分摊，为两幢及两幢以上建筑服务、使用的公共建筑面积，不能分摊。
以上口诀已被国内主要媒体广泛转载报道。
房屋建筑面积的计算规定
1.房产面积测绘的精度要求
国家规定的商品房销售中“百分之三”的规定有必要介绍一下。
原建设部于2001年3月14日发布第88号令，公布了《商品房销售管理办法》，自2001年6月1日起施行。该办法中第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。
面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
这就是“百分之三”的出处。在山西省人大2002年12月2日颁布、2003年1月1日开始实施的《山西省城市房地产交易管理条例》第二十一条重申了该规定。
《山西省城市房地产交易管理条例》第二十一条同时还规定：当事人对商品房销售合同约定的面积与实际交付的面积有异议的，可以委托具有相应测绘资质的机构进行测绘。
由于这里规定了误差在3%之内或之外的处理方法，许多人误以为房产测绘的精度就是3%。其实不是，请看表1、表2：
就是按照最低精度三级计算，100平方米的误差仅为0.8平方米。只是0.8%，如果按照最高精度计算，100平方米的误差0.26%，远不到1%。为此提醒大家，3%是商品房销售管理中规定的选择退房的最低标准，也是面积误差时结算房价款多退少补的分界线，与测绘精度无关。房产测绘精度低于上表标准，即为不合格测绘产品，是不能据此办理房屋权属登记的。
2.关于计算建筑面积的问题
需要指出的是，房产测绘中的“房屋”，仅指具备以下全部五个条件的建筑物：
有上盖的房屋；
有维护结构的房屋；
层高2.2米或2.2米以上的房屋；
永久性结构的房屋；
能被人民生产生活利用的房屋。
如果一座房屋没有上盖，或者没有维护结构，就不能算房屋。如果层高在2.2米以下，虽然可能算作房屋，也可能被人民生产生活利用，但它不是我们房产测绘中定义的房屋。临时建筑房屋，一般来说都是被人民生产生活利用的，但是不具备永久性结构的特性，不利于长期居住或使用，所以也不是我们房产测绘中定义的房屋。还有一些不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池、水坝等（建筑学上被称为构筑物），虽然都是直接为人民生产生活服务的，但是不能当作房产测绘中的房屋计算面积。
按照规范的规定，有全部计算面积的，也有计算一半面积的，还有不计算面积的。
（1）全部计算面积的部分
永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。这里是指层高2.2或2.2米以上的单层，无论多高，均按一层计算面积。
房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积。
穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的，按其水平投影面积计算。
楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算（建设部建住房〔2002〕74号文件对既有主墙，又有玻璃幕墙的认定规定为以主墙为准）。
属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.2米以上部位的外围水平面积计算。
有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
（2）房产测绘规范中计算一半建筑面积的范围
与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
（3）不计算建筑面积的范围
层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室。
突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
房屋之间无上盖的架空通廊。
房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
活动房屋、临时房屋、简易房屋。
独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
以上都是《房产测量规范》中的规定。2000年《房产测量规范》公布实施后，新的建筑设计理念层出不穷，一些新的设计在规范中无法对应。2002年，建设部建住房〔2002〕74号文件曾对一些规范未涉及或不明确的部位进行了重新明确。如对既有主墙又有玻璃幕墙的房屋，按照主墙计算；对斜面结构屋顶，层高（高度）2.2米以上的部分计算面积；对不规则围护物认定，其水平投影超出底板外沿的，按底板水平投影计算；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算面积等等。
即使这样，仍然有一些建筑设计的部位无法对照规范确定是否计算面积：如外墙保温层的问题、飘窗的问题等。
外墙保温层是近年来出现的建筑设计，《房产测量规范》中未对此进行规定。就实际测量中保温层是否计算面积，我曾向太原市房产测量单位进行了询问，回答是：在太原市各房产测量单位中掌握的标准是：“如果保温层属于设计中的结构面积，就应该计算面积。因为保温层不同于外墙装潢层。”这样的处理我个人认为是比较合理的。
再一个是飘窗的问题。
飘窗就是飘出的窗子，一般呈矩形或梯形向室外凸起，三面都装有玻璃。有人喜欢把飘窗叫作“凸窗”，因为这种窗户一般呈矩形或梯形向室外凸起。窗台高度较低，既有大面积的玻璃采光，又有宽敞的窗台，在视觉上可以延伸室内空间。
飘窗的概念是近年来出现的，《房产测量规范》中未对此进行规定。实践中，是比照阳台执行的。主要看是否落地，层高多少等。一般来说，飘窗如果是落地的，而且高度达到2.2米或以上，就应该计算面积。在国家测绘局组织的培训时老师讲过：如果飘窗不落地，但是离地不高，在三个踏步高度（0.45米）以内，并且飘窗本身高度达到2.2米了，计算面积是合理的，我也这样认为。
还有就是玻璃幕墙的问题。玻璃幕墙是指由支承结构体系与玻璃组成的、可相对主体结构有一定位移能力、不分担主体结构所受作用的建筑外围护结构或装饰结构。《房产测量规范》中没有规定使用玻璃幕墙的房屋面积计算方法。建设部建住房〔2002〕74号文件进一步明确规定：同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
3.关于共有建筑面积的分摊
房产面积中，大家最关心的，也是最不容易搞清楚的，就是“共有建筑面积”的分摊问题。因为共有建筑面积是通过分摊进入各户的产权面积的，那么，哪些面积应该分摊？哪些面积不应该分摊？分摊多少是合理的？分摊比率是多大就合理？分摊为什么有的是一级分摊，而有的是多级分摊？这些有必要解释一下。
先说说哪些面积该分摊，哪些面积不该分摊。
按照《房产测量规范》GB/T17986.1-2000的规定，房屋中应该分摊的共有建筑面积包括：共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
房屋中不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
进一步讲，因为房产测绘要求是以幢为单元进行的，所以不在一幢建筑中的公共建筑不能分摊。如用作公共休息用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物不能分摊，锅炉房在建筑设计中规定须独立设置，因此不可能被用来分摊。还有用作公共事业的市政建设的建筑物不能分摊等。前面提到的“不计算建筑面积的范围”中涉及的部分不能分摊。
然后谈谈分摊多少合理，分摊比率是多大就合理的问题。
不断有人询问：国家对公摊系数是如何规定的？有没有最高和最低标准？
明确地说，国家没有相应标准。但总体上看来，低层房屋公摊系数小于高层房屋；普通房屋公摊系数小于高档房屋；结构简单的房屋公摊系数小于结构复杂的房屋；单一功能房屋建筑公摊系数小于多功能房屋建筑；公用设施条件不好的房屋公摊系数小于公用设施条件好的房屋；附属建筑面积少的房屋公摊系数小于附属建筑面积多的房屋。
网上看到过这样的内容：6层以下分摊比率为10%～16%；6层～15层分摊比率为18%～25%；15层以上分摊比率为28%～35%。其实这些起码从房产测量规范来说，都是没有依据的。
从房产测量规范来说，建筑面积与使用面积的比率国家没有规定。但是在供热收费上，山西省有规定：当无法确定使用面积时，按照建筑面积的75%收取。
就公摊面积来说，只要是该分摊的部分，都应该分摊，这是原则。一般来说，房屋共有建筑面积（公摊面积）越多，分摊系数越大，分摊给各套的面积也越大；房屋结构越复杂，分摊的部位面积越大，分摊系数越大；高层建筑分摊系数大于平房和多层建筑。公摊面积过大会降低房屋的性价比，过小则影响居住的舒适度。
国家对住宅公摊的比率没有上限，也就是说，公摊比率无限制，是以实际测量的情况来计算的。
住宅公摊面积是不是越少越好呢？一般的购房者希望公摊面积越小越好，也就是希望自己居住的套内建筑面积多一些，但如果公摊比例过小，相应的楼梯等公共部位面积就小，楼道可能变窄，业主的室外活动空间也就很有限，而适当的公摊面积可以为业主营造一个舒适的生活环境。住宅建筑物的公摊面积包括一般的公用部分如楼梯、门厅、电梯间等，还包括建筑结构本身的柱子（不包括突出主墙的装饰柱）、墙体等围护部分，设备用房、管理用房也可能是公摊的一部分。不同的住宅，公摊的内容不一样。我们更不敢设想：片面追求公摊面积最小化，而希望墙壁减薄、柱子变细等等。
但是，作为消费者，作为购房业主，应该知道所购房被公摊的部位具体包括哪些？这些部位是不是应该公摊？是否符合规范？这些部位的面积计算是否准确等等，这才是重要的。
再谈谈分摊为什么有的是一级分摊，而有的是多级分摊。
根据房屋设计的结构等不同，一幢建筑中必然包括：整幢建筑面积中应分摊公用建筑面积，即“幢分摊面积”。如果一幢建筑只有单一功能，从上到下设计用途均一致，且结构上下也一致，那么这幢建筑就只有一级分摊，即“幢分摊面积”。如果一幢建筑中每个单元设计不同，有些单元建筑面积中应分摊公用建筑面积部位多，有些单元建筑面积中应分摊公用建筑面积部位少，那么这幢建筑就会在“幢分摊面积”之后出现“单元分摊面积”，这就是两级分摊。如果一幢建筑中有不同的功能区，如有商用房，还有写字楼、住宅区等，那么这幢建筑就会在“幢分摊面积”之后出现“功能区分摊面积”这样两级分摊。再如果这幢建筑每个单元设计也有不同，还会存在“单元分摊面积”这样的三级分摊。如果有些建筑楼层设计不同，还会在“幢分摊面积”之后出现“层分摊面积”的又一级分摊。当然，再加上功能区不同、单元不同等，同时出现“功能区分摊面积”、“单元分摊面积”都是可能的。
进一步细说，产权面积中公摊面积的“幢分摊面积”包括：本幢外墙未计入套内建筑面积的部分；楼道和楼梯、电梯间；本幢附属建筑面积，如为本幢服务的水箱间；为本幢服务的配电室；为本幢服务的门卫保安室；为本幢服务的管理用房；其他为本幢服务的公共建筑等。这里强调的是：为本幢服务的。
“单元分摊面积”包括：本幢内本单元、相同单元之中存在的，仅为本单元、相同单元利用，或仅为本单元、相同单元服务的建筑部位的面积。
“功能区分摊面积”包括：本幢内本功能区、相同功能区之中存在的，仅为本功能区、相同功能区利用，或仅为本功能区、相同功能区服务的建筑部位的面积。
“层分摊面积”包括：本幢内本层、相同层之中存在的，仅为本层、相同利用，或仅为本层、相同层服务的建筑部位的面积。
以上这些专为部分单元、部分功能区、部分层服务的面积，都是通过分摊系数逐级分摊到各相关套、相关单元、相关功能区、相关层的。因此，一幢建筑可能出现在幢分摊之后的单元分摊、功能区分摊、层分摊等多个应分摊面积和多级分摊情况，有时还会同时存在，所以出现多个分摊系数是正常的。
从近年来我们受理的房产测绘咨询中，最主要的就是公摊部位不明确，计算有疑问的问题。也确实纠正和解决了一些问题。但是购房者还是不清楚产生疑问如何查问，如何咨询，如何解决。《山西省城市房地产交易管理条例》规定了“当事人对商品房销售合同约定的面积与实际交付的面积有异议的，可以委托具有相应测绘资质的机构进行测绘”。
目前山西省注册的房产测绘机构70余家，太原市能够办理房屋权属登记的房产测绘机构是：太原市今通测绘有限公司、太原市佳信房地产测绘有限公司、太原市宜钲测绘有限公司、山西鼎缘测绘有限公司。
按照《房产测绘管理办法》第十七条规定：“当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定”。目前我省测绘产品质量检测的单位是山西省测绘产品质量监督检验站。
山西省公布的房产测绘质量咨询热线电话是：0351-4038762。
房产测绘面积纠纷产生的原因及危害
1991年，测绘部门以国测发〔1991〕120号文发布了测绘行业标准CH5001-91《房产测量规范》。
1995年9月8日，建设部〔95〕建房517号发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），以及先后发过一些商品房面积计量与产权登记管理规定、城市房产测量管理规定、城市房产测绘管理办法等。
1998年12月22日国家技术监督局公布实施国家计量技术规范JJF1058-1998《商品房销售面积测量与计算》，1999年6月22日第5号令又发布施行《商品房销售面积计量监督管理办法》。与此同时，大部分省级技术监督局曾经设立过房产面积计量鉴定室或相似的机构。
上述规范、规则、办法等等都是行业各自面向社会，标准、规范各自为政，互不协调。
1999年11月，经有关部门协调，国家测绘部门和建设部门统一制定了《房产测量规范》，由技术监督局统一编号GB/T17986.1-2-2000并发布实施。与此同时，国家质量技术监督局决定停止执行原发布的《商品房销售面积测量与计算》计量技术规范和《商品房销售面积计量监督管理办法》。省级技术监督局撤销了房产面积计量鉴定室或相似的机构。
如果在房产测绘中存在着计算标准的不统一或称为纠纷，我想这些先后发布实施的部门规范、规章、办法等可能是主要原因之一。
再一个就是现行规范的理解和应用的问题。
在GB/T17986-2000《房产测量规范》公布前，GB50096-1999《住宅设计规范》已经发布实施（2003年进行过修订）。这部规范经常被人们理解、或等同于《房产测量规范》一样，而不知道该规范适用于全国城市新建、扩建的住宅设计，而不适用于产权管理和权属登记。
2005年，建设部发布了GB50368-2005《住宅建筑规范》，该规范适用于城镇住宅的建设、使用和维护。但也同GB50096-1999《住宅设计规范》一样，经常被人们理解、或等同于《房产测量规范》来认识。
最多产生错觉的，要数GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》。《建筑工程建筑面积计算规范》在制定时就与《房产测量规范》等现行规范内容做了协调，而且该规范明确“适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算”。但是，仍然被不少人理解为是《房产测量规范》的修订版，这也造成一些单位、一些人对两部规范适用对象、计算标准的错误理解。
事实上由于服务、应用对象的不同，两者在许多规定上不一致。如阳台面积计算：GB/T17986.1-2-2000《房产测量规范》规定，阳台面积计算区分有无上盖，是否封闭。无上盖不计算面积，封闭全算面积，不封闭计算一半面积。
GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》规定，不论是否封闭，不论是否有上盖，一律计算一半面积。
再如室外楼梯计算：《房产测量规范》规定：属永久性结构，有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算全部面积。无上盖的按各层水平投影的一半计算。
《建筑工程建筑面积计算规范》规定：室外楼梯，最上层楼梯无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，上层楼梯不计算面积，上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积。
此外，《房产测量规范》规定，层高小于2.2米的一律不计算面积，《建筑工程建筑面积计算规范》规定：单层建筑物高度在2.2米及以上者应计算全面积；高度不足2.2米者应计算1/2面积；利用坡屋顶内空间时净高超过2.1米的部位应计算全面积；净高在1.2～2.1米的部位应计算1/2面积；净高不足1.2米的部位不应计算面积。并多处规定层高不足2.2米者应计算1/2面积的条件等。
从这些方面来说，正确理解和应用规范，不但是测绘工作者的责任，也是每个购房者应该了解的内容。
GB/T17986.1-2-2000《房产测量规范》2000年2月发布实施后，按照建设部办公厅关于建筑面积计算标准问题的复函（建办标函〔2001〕403号）的解释，主要是“为房地产产权、产籍管理服务”。为此原建设部专门下发了建住房〔2000〕166号《关于认真贯彻执行〈房产测量规范〉加强房产测绘管理的通知》，从2000年8月1日起，各地房产测绘工作必须严格执行GB/T17986-2000《房产测量规范》。这一规范至今没有修改，仍然是唯一适用于产权、产籍管理服务的国家规范。
当然还应该看到，对正确理解把握规范上还有不尽如人意的东西。如刚才讲到的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》、《商品房销售面积测量与计算》、《商品房销售面积计量监督管理办法》，以及过去制定的如《商品房面积计量与产权登记管理规定》、《城市房产测量管理规定》、《城市房产测绘管理办法》、测绘行业标准CH5001-91《房产测量规范》等被废止或停止执行的规范或规范性文件，仍在网上流传，仍被不明就里的人所关注或下载，并被错误理解或应用。这都是造成大家对房产测绘规范、标准认识不统一的原因。
第三个导致房产测绘面积纠纷产生的原因应该是开发商的不规范行为。如：
不按设计施工，擅自改变规划。如将露台改成阳台、飘窗改为阳台、增高规划楼层等。
不按规定宣传，面积随意夸大。如买一层、住两层等宣传到底是不是像宣传的一样价格，花一层的钱买到两层？还是宣传买一层用两层，实际交钱时交的是两层面积的钱？
销售面积故意缩小，办证时面积增大。
将不应该公摊的面积公摊，或者将已公摊的部位出租、出售等。
将自己留用的办公房屋作为小区管理用房分摊。
将不应该计算面积的部位计算面积，重复计算面积等。
公摊面积是实实在在存在的，但却是买房人不大清楚的。不清楚公摊的具体部位和具体面积是不是正确，不清楚公摊的部位该不该公摊，不清楚公摊系数计算公式是不是正确，甚至不清楚测绘单位是不是具有资质，不清楚测绘单位使用的测绘仪器、设备是不是经质监部门检测并在检测合格期之内。这些都可能造成对公摊面积不理解，或者给不规范的开发商留下空子。
此外，导致房产测绘面积纠纷产生的原因还有：房产测绘单位无证测绘、超范围测绘问题；房产测绘单位人员素质问题或对规范理解的偏差问题；房产测绘单位与开发商的相互利益关系；消费者对规范的理解认识程度等。
最后再说说房产测绘面积问题产生的主要危害。
其实大家也可以想到：首先是业主多花冤枉钱。
当然，应该告诉大家的是，绝大多数房屋面积测绘中没有问题，有问题的只是极少数。有些人之所以产生疑问是对现行规范、政策的理解不同，有些则是对房产测绘单位是否与开发商合伙坑蒙业主的怀疑，还有的是自己的错觉。我接触到的案例中，也确实是有很多存在问题的。最多的差错是：购买的406.82平方米的房子，经重新测绘认定为290.65平方米，误差116.17平方米；最少差错为0.6平方米。
最常见到的是：预付款时的面积总是在结算时“涨水”。有的大多数涨水多于3%。这时其实购房者应该有第一项选择权：退房。但是，看着飞涨的房价，你愿退吗？开发商很希望你退！重新卖就有一个新价格了！
再一个危害是：为长期承担与物业有关的各种费用留下隐患。如物业费、供热费按面积收取，将是长期的负担。
近期供热费用提高，按使用面积收取每平方米4.8元，按建筑面积收取的为3.6元。我省一个市，有一座楼房长期按照800平方米收取供热费，结果实测后该楼房不足600平方米。多年来累计产权主多付出多少供热费有谁知道？
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另一个危害是：房屋权属证书不能及时办理，或者办理后使第二次交易明显吃亏。人们往往因为解决纠纷拖延办证时间，相关的抵押、担保、出租、出售、继承、过户都受到影响，甚至影响到户口办理、子女就学等。
再就是纠纷长期无法解决。
套内面积发生问题比较明显，人们可能比较敏感，但出现在公摊面积中情况比较隐蔽，往往不易被察觉。即使你要求检测，但是公摊面积无法通过对有异议的一家一户的测绘就得出结论，只有在整幢重新测绘后才能得出结论。而整幢重新测绘又需要设计、竣工、变更图纸和其他基础资料作为参考，需要对所有空间实测。你具有这样的能力得到和提供图纸，打开所有的房门，让所有住户给予配合吗？再说，测绘费用谁出？让提出申请检测的业主出全楼的检测费用，谁愿意？不进行重测，就无法掌握公摊面积是否存在问题，不知道公摊面积就无法确定自己的产权面积是否有问题，也无法主张自己的合法的权利，你还能怎么办？一家一户的申请检测，光费用就不易承担，并不是说房产测绘费用有多高。曾经见过有媒体报道，说房产测绘的检测需要3万元以上，这都是不正确的。山西省物价局晋价房字〔2003〕236号《关于制定房产测绘收费标准的通知》很明确，住宅用房每平方米（建筑面积，下同）1.00元，商业楼用房每平方米1.70元，多功能综合楼用房每平方米2.40元。一家一户不是大的负担，整幢建筑面积算来确实是一笔开支。如果花钱检测找回了存在的水分还好，面对高企的房价，半平方米也是数千元啊。但是，如果花了钱，检测数据证明原来测绘单位数据正确，这钱你说花的会舒心吗？
实际上，我们就帮助处理过这样的问题。虽说是免费重新测绘的，也证明原来有误，也更换了房屋权属证书，但是开发商就是不给你退钱，你该如何呢？作为测绘工作者，我仅能表示同情。
房产面积纠纷解决的参考途径
鉴于房产面积测绘数据认定问题的不太好解决，建议大家在选房时多了解情况，多看看相关政策规定，多了解开发商的开发手续是否完备，多了解相关测绘情况。还是希望大家尽量选择政府公布的具备预售条件的楼盘，可能更令人放心。希望大家高高兴兴购房，顺顺利利入住，稳稳当当办证，幸幸福福生活。
如果你不幸在房屋面积方面遇到纠纷，或者怀疑你的房屋面积测绘数据有问题，请按照《山西省城市房地产交易管理条例》规定的方法申请解决：“当事人对商品房销售合同约定的面积与实际交付的面积有异议的，可以委托具有相应测绘资质的机构进行测绘。”
当确认房产面积方面存在问题，消费者可向所在地房地产行政主管部门或向当地消费者协会投诉，也可以通过诉讼程序解决。
当发现对于房产测绘队伍违法违规测绘现象，对于超越《测绘资质证书》资质范围或没有取得资质从事房产测绘业务的；测绘过程中未执行国家标准和规范、规定；未据实测绘或因私舞弊、故意弄虚作假、欺骗当事人的；房产面积测算失误，造成重大损失的等，当事人应当向测绘行政管理部门投诉，也可通过诉讼程序解决。
再就是申请重新测绘。
我们可以帮助大家解读房产测绘政策法规、规范；解答大家存在的疑问；帮助了解房产测绘单位是否具有房产测绘资质证书、是否合法测绘；及时知晓房产测绘单位有无违法违规现象或者责令重新测绘等。
当然我们还应该加大对违法从事房产测绘单位或人员的打击力度，从根本上解决房产测绘市场的不规范行为，让百姓放心。
